Fiasco de l’IPO de WeWork • un condensé de tous les excès du capitalisme actuel

Sébastien Laye, chercheur associé à l’Institut Thomas More

       

13 septembre 2019 •


Les dirigeants de The We Company songent aux moyens de limiter l’influence du couple Neumann, cofondateurs du groupe afin de sauver le processus d’introduction en Bourse (IPO) du propriétaire de WeWork, spécialiste de la location de bureaux en partage.

Avec le génie intrinsèque au recul, quand dans quelques années les commentateurs analyseront le cycle d’expansion 2010-2019, leur symbole pour les excès de la période (comme jadis Worldcom, Enron ou Lehman Brothers) sera sans nul doute la société de co-working WeWork… ou pardon The We Company, puisque dans l’une de ces déclarations pleines d’emphase et de bons sentiments traditionnellement attachées aux géants de la Silicon Valley, WeWork a prétendu se repositionner comme une société offrant un nouveau style de vie et de travail plutôt qu’une simple société d’immobilier. Or c’est là que le bât blesse : WeWork demeure une société immobilière qui a levé des milliards en prétendant être une licorne de la technologie, dans la lignée des Uber, Slack, etc. C’est ce qui explique aujourd’hui le scénario cauchemardesque de sa tentative d’entrée en Bourse. Initialement prévue à une valorisation de 47 milliards de dollars, elle a dû être décotée à 20 milliards (une diminution soudaine de valorisation qui remet en cause bien sur la pertinence des anciens tours de financement) et encore, aujourd’hui, cette introduction en Bourse est loin d’être certaine. A dire le vrai, cette introduction, qui requière de transmettre de nombreux documents aux régulateurs et aux investisseurs, a mis en exergue les faiblesses du modèle de WeWork.

En premier lieu, le modèle de WeWork est finalement assez simple et connu, avec un pionnier en la matière, les espaces Regus, opérée par la société IWG. Il s’agit de sécuriser des baux de long terme pour des espaces de bureaux, pour ensuite les rediviser en baux court terme, plus flexibles, avec une myriade de petites sociétés, et capitaliser sur la différence. IWG, plus ancien, avec plus de mètres carrés de par le monde que WeWork, créé en 2010 seulement, est cependant valorisé huit fois moins que le dernier tour de financement de WeWork, et en alignement avec les standards de valorisation immobilière. WeWork est-il si différent : un peu en réalité car la société a su redesigner ses espaces, les rendent très attirants, plus modernes et efficaces pour les startups (mais ses concurrents dont Regus ont depuis comblé leur retard) ; surtout WeWork s’est présenté comme une société de technologie avec les traditionnels ambitieux business plan, afin d’être valorisée comme une société de technologie. Elle présente en réalité un énorme risque immobilier, bien connu de Regus (d’où sa croissance prudente) : ses premiers baux furent signés en 2010 à des niveaux bas après la crise, mais depuis quelques années, la société s’engage dans des baux à prix élevés : en cas de récession, les petites sociétés qu’elles abritent peuvent mourir ou ne plus être capable de suivre cet ancien prix de marché : l’effet ciseau sera alors dévastateur pour WeWork ; pour contrer cette menace, WeWork, initialement une société agile sans actifs, a dû se mettre à ressembler à Regus et aux autres foncières, en achetant des locaux : mais cette foncière ne saurait alors être valorisée comme une licorne technologique.

Par ailleurs, cette pratique d’achat d’immobilier, dans un contexte de prix élevés, a amené le fondateur à des pratiques mises en évidences lors de l’IPO : des deals peu transparents avec des fonds d’investissements, des achats personnels d’immobilier ensuite loués à WeWork… depuis plusieurs mois une crise de gouvernance couve chez WeWork, alors que le fondateur a vendu énormément d’actions lors des tours de financement précédents. Cette valorisation exacerbée amène à se poser la question du principal financeur du groupe, Softbank : si WeWork est une caricature des excès de l’actuelle bulle technologique et immobilière, Softbank en est l’initiateur : groupe de télécoms fortement endetté, il participe à l’inflation des valorisations de start up avec son fonds Vision de 100 milliards, en en étant son propre catalyseur de valorisation sur un marché où il est le seul à pouvoir investir 10 milliards par exemple dans une société. Il lui faut malgré tout de la liquidité et des sorties, et nous avons vu précédemment ce que cela pouvait donner avec l’IPO d’Uber, où les petits épargnants ont perdu énormément d’argent.

WeWork est là pour durer car son modèle rend service aux petites entreprises. Mais la société aura du mal à être aussi profitable un jour qu’elle ne le promettait ; le miroir aux alouettes de la technologie n’a pas prise dans le monde de l’immobilier.